Règim de garanties en la compravenda d'habitatges: (II) el règim de la LOE

Així como en el primer post d’aquesta sèrie ens centràvem en el règim de garanties del comprador d’habitatges en el terreny contractual i el seu règim de compatibilitat amb les garanties recollides en la Llei d’Ordenació de l’Edificació (LOE), en aquest entrarem a analitzar les recollides en aquesta darrera Llei.

En aquest punt distingirem entre la diferent tipologia de defectes i els terminis de garantia regulats a la LOE, deixant per una posterior Post, la descripció dels àmbits de responsabilitat dels diferents agents de l’edificació que participen en el procés constructiu.

El sistema que defineix la LOE en el seu article 17 determina tres tipologies diferenciades de defectes constructius a diferència de l’antic article 1595 Cc que només entenia d’un, la ruïna, desenvolupat jurisprudencialment en el concepte que més endavant recollirem i que és conegut com a “ruïna funcional”. Cada tipologia de defectes en la LOE, a més, determina un termini diferent per a l’exercici de les acció de reclamació, unes garanties específiques a prestar per als diferents agents de la construcció implicats i, fins i tot un àmbit de responsabilitat diferenciat de cadascun d’aquests.

Detallem a continuació aquesta tipologia de defectes:

Defectes emparats en article 17.1 a) LOE: responsabilitat decennal

Ens indica l’article 17.1 a) que, durant deu anys, els agents de l’edificació respondran dels danys materials causats a l’ edifici per vicis o defectes que afectin la fonamentació, els suports, les bigues, els forjats, els murs de càrrega o altres elements estructurals, i que comprometin directament la resistència mecànica i l’ estabilitat de l’ edifici, el que ens connecta directament a l’ esmentat article 3.1 b) sobre els requisits de l’ edificació, quan diu que és un requisit bàsic de la correcta edificació garantir la seguretat estructural, entesa com a l’evitació de danys que tinguin el seu origen o que afectin a la cimentació, els suports, les bigues, els forjats, els murs de càrrega o altres elements estructurals i que comprometin la seguretat mecànica i l’estabilitat de l’edifici a que feia referència l’article 17.1 a). Aquí clarament estem parlant del elements principals de l’edificació i que la defineixen com a estructura necessàriament solida i estable que pugui garantir el seu us per les persones. Per la seva importància i per que no són defectes de directa o immediata percepció, el termini de garantia concedit és el de 10 anys.

Com a desenvolupament jurisprudencial, per la seva importància el Tribunal Suprem ha estès aquesta garantia desenal al sistema antiincendis, connectant l‘article 17.1 a) a l’article 3.1 b) apartat 2 relatiu a la seguretat pel cas d’incendi, especialment pel que fa als sistemes per a limitar l’extensió del foc dins de l’edifici atès que podrien també afectar la seva estructura i seguretat mecànica. En aquest sentit, és molt interessant, el que ens detalla al respecte la sentència núm. 221/2014 del Tribunal Suprem, Sala 1a, del Civil, 5 de maig de 2014, Número de Recurs 581/2012.

Defectes emparats en article 17.1 b) LOE: responsabilitat triennal

Disposa l’ article 17 de la LOE en el seu apartat 1 b) que els agents que intervenen en el procés de l’edificació durant tres anys pels danys materials causats en l’edifici per vicis o defectes dels elements constructius o de les instal·lacions que ocasionin l’incompliment dels requisits d’ habitabilitat de l‘apartat 1, lletra c), de l’ article 3, el qual específicament assenyala que els edificis s’ hauran de projectar i construir de tal manera que se satisfacin els requisits bàsics següents:

“c) Relativos a la habitabilidad:

c.1) Higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que éste no deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, garantizando una adecuada gestión de toda clase de residuos.

c.2) Protección contra el ruido, de tal forma que el ruido percibido no ponga en peligro la salud de las personas y les permita realizar satisfactoriamente sus actividades.

c.3) Ahorro de energía y aislamiento térmico, de tal forma que se consiga un uso racional de la energía necesaria para la adecuada utilización del edificio.

c.4) Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio.”

En aquest darrer apartat c. 4 relatiu a aspectes funcionals connecta el defecte d’habitabilitat amb els requisits de funcionalitat de l‘article 3.1.a) LOE. En aquest sentit, s’ha pronunciat la jurisprudència de la qual citem la sentència de l’AP de Madrid, secció 10a, núm. 410/2012, de 20 de juny (JUR 2012, 261436), segons la qual tals defectes d’habitabilitat s’equiparen al concepte de ruïna funcional de l’article 1591 CC, ampliant els supòsits que cap encabir en el concepte de defectes d’habitabilitat strictu sensu i la protecció de la LOE davant el comprador. És especialment rellevant l’esmentada sentència, ja que arriba a donar cabuda en l’àmbit de l’habitabilitat, fins i tot, a defectes estètics de cert abast que podria semblar que estan en el límit entre el defecte d’habitabilitat i el de mer acabat però que per la seva condició de defectes generalitzats i no puntuals, excedeixen com hem comentat del mer acabat per incompliment del constructor i, per tant, han ser considerats de caràcter triennal per afectar a l’habitabilitat.. Ens indica al respecte l’esmentada sentència de l’AP de Madrid:

«La exclusiva referencia del artículo 17.1.b) a los requisitos de habitabilidad del artículo 3.1.c) permite concluir que para el Legislador no hay lugar a responsabilidad por el incumplimiento de cualquiera de los requisitos básicos de las edificaciones. Ahora bien, tras una pormenorizada enumeración de requisitos, el artículo 3.1.c.4) concluye exigiendo que los aspectos funcionales de los elementos constructivos y de las instalaciones permitan un uso satisfactorio del edificio. Esta cláusula residual permite entender que habrá lugar a responsabilidad conforme al artículo 17.1.b) si cualquier elemento constructivo presenta vicios o defectos que impiden su uso satisfactorio. Deben entenderse incluidas en el artículo 3.1.c.4) todas aquellas utilidades objetivamente predicables de un edificio y de cada una de sus dependencias, incluidas también las de índole estética, que son el único aspecto funcional de ciertos elementos constructivos. Se trata de la clásica ruina funcional, esto es, la que, sin comprometer la estabilidad del inmueble, afecta a la calidad o a las condiciones de uso o habitabilidad del edificio (SSTS 20-11-1959 [RJ 1959, 4452]; 6-3-1999 [RJ 1999, 1367])».

Aquesta remissió al concepte de ruïna funcional de l’article 1591 CC ens permet recuperar la jurisprudència al respecte quan aquesta considera com a defecte roinegen aquell que, excedint les meres imperfeccions o deficiències, per la seva condició de molt irritant i molest, fan difícil o penosa la normal utilització i habitabilitat de l’immoble pel que afecta l’ habitabilitat de l’ edifici. En aquest sentit és convenient portar aquí les següents cites de la Sala Civil del Tribunal Suprem:

Sentència de la Sala civil, núm. 517/2010, de 19 de juliol [RJ 2010, 6559]:

«Interesa resaltar que el concepto de ruina funcional gravita en torno a la idoneidad de la cosa para su normal destino y al valor práctico de la utilidad y seguridad de una adecuada construcción. Los desperfectos y deficiencias existentes trascienden de meras imperfecciones corrientes, y hacen difícil o penosa la normal utilización y habitabilidad del inmueble, convirtiendo su uso en irritante o molesto, y en tal sentido han de ser reputadas deficiencias graves, constitutivas de vicios ruinógenos a los efectos de la responsabilidad decenal el artículo 1591 del Código Civil, en línea con el criterio o regla de juicio que cabe deducir de las sentencias de esta Sala [SSTS de 21 de marzo de 2002 (RJ 2002, 2853); 13 de febrero de 2007 (RJ 2007, 735); 5 de junio 2008 (RJ 2008, 3207)], en los que cabe apreciar un grado de afectación al normal uso y habitabilidad del edificio y un grado de incomodidad y molestias en su utilización similar al que naturalmente se deriva de las deficiencias de que adolece el inmueble en el caso aquí contemplado»

Sentència de la Sala civil, núm. 274/2009, de 27 d’abril [RJ 2009, 2899]):

«En los casos de viviendas destinadas a morada de personas físicas y sus familias, ha de conectarse con el derecho de disfrutar de la dignidad y adecuación conveniente de las mismas, que la Constitución proclama en su artículo 47 [STS de 30 de septiembre de 1991 (RJ 1991, 6075) y, en similares términos, SSTS de 16 de noviembre de 1996 (RJ 1996, 8262) y 8 de mayo de 1998 (RJ 1998, 3187)]»

Com a punt final, no hem d’oblidar que, a més, la responsabilitat del defecte d’habitabilitat no es limita exclusivament en la LOE a l’edifici en sí mateix sinó que, d’acord amb l’article 2.3 LOE, aquesta s’estendrà també a les instal·lacions fixes, l’equipament propi i els elements d’urbanització. Molt il·lustrativa és al respecte la sentència de l’AP de Madrid, secció 10a, núm. 410/2012, de 20 de juny (JUR 2012, 261436) segons la qual:

«A diferencia de lo que ocurre con los daños por defectos estructurales, la habitabilidad a la que se refiere el artículo 17.1.b) no está referida sólo al edificio en sí, sino también a las instalaciones fijas, equipamiento propio y elementos de urbanización adscritos al edificio (cfr. artículo 2.3 LOE)».

Defectes emparats en article 17.1 c) LOE: responsabilitat anual

Disposa l’ article 17 de la LOE en el seu apartat 1 c) que el constructor també respondrà dels danys materials per vicis o defectes d’execució que afectin elements d’acabament o acabat de les obres dins el termini d’ un any. Tal com disposa l‘article 17.3 paràgraf 2n de la LOE que el promotor respondrà solidàriament amb els altres agents de l’ edificació implicats en els defectes constructius, en aquest cas, els relatius a acabats.

Com ja hem detallat més amunt, aquest tipus de defecte respecte al que només respon el constructor i, solidàriament, el promotor, es limita a qüestions de caràcter menor i no generalitzades, ja que altrament entrarien en l’àmbit de la ruïna funcional que ens connecta amb els danys triennals i, si afecten a estructura, amb els decennals.

En qualsevol cas, i comú a les tres tipologies de defectes constructius, que els termini de garantia en els tres casos, no s’inicia en la data d’atorgament del contracte de compravenda com es sol pensar, sinó que s’inicia amb la data del final d’obra, habitualment coincident amb l’acta de recepció final de l’obra quan es lliura el certificat de final d’obra per part de la Direcció Facultativa de l’obra, d’acord amb l’article 6.5 de la LOE. La raó de l’inici del termini en aquell moment, es deriva del fet que les garanties de la LOE no neixen del contracte de compravenda sinó del contracte d’obra en que te origen el fet constructiu.

De fet, tècnicament les accions del contracte d’obra neixen en favor del propietari promotor, accions que són cedides implícitament al comprador en el moment de l’atorgament de l’escriptura de compravenda quan es subroga en els drets i accions que se’n deriven de la condició del promotor que, a la seva vegada, per aquesta raó, esdevé responsable solidari amb la resta d’agents de la construcció implicats en el procés constructiu (article 17.3 paràgraf 2n de la LOE).

Definides les tres tipologies de defectes amb els seus respectius terminis de garantia, convé finalitzar amb diferents consideracions respecte a aquest terminis de garantia i a l’exercici de les accions:

Els terminis definits (anual, triennal i desenal) són de garantia en el sentit que el defecte i/o el dany material que se’n pugui derivar ha de manifestar-se dins d’aquest termini per a poder fer reclamació. Per tant, un defecte del tipus que sigui que es manifesti fora del termini fixat per la llei que li correspongui per la seva naturalesa no serà reclamable a l’empara de la LOE, diferent que sigui reclamable a l’empara de la garantia contractual que esmentàvem al principi.

El termini per a exercir l’acció de reclamació davant de l’aparició d’un defecte constructiu és diferent del termini de garantia esmentat en l’apartat anterior, i te un termini de dos anys.

Aquest termini de dos anys és un termini de prescripció, per tant, es pot interrompre (i afegiria, s’ha d’interrompre) per requeriment formal als agents de l’edificació implicats en la seva producció, sempre per mitjà que deixi constància del contingut del requeriment i de la seva rebuda (habitualment, un burofax).

El termini de dos anys neix des del moment en que qui l’exerceix (habitualment el comprador o la Comunitat de Propietaris) en tenen coneixement cabal de l’existència del defecte, sempre i clar aquest es manifesti en termini de garantia. Per tant, no hi cap la interpretació que el termini s’inicia al final del termini de garantia. Cal remarcar molt que aquest s’inicia quan es te consciència del defecte com a tal.

Amb aquest Post hem descrit i resumit el règim de garanties en favor del comprador d’habitatges. En propers Posts desenvoluparem altres qüestions vinculades al procés de compra, algunes de les quals ja hem anat apuntant més a dalt com el règim de la conformitat en Dret Civil Català, la responsabilitat dels diferents agents de la construcció o el règim de cobertures que cada agent de la construcció ha de prestar per a respondre dels diferents defectes constructius dels que puguin ser responsables.